부동산, 가격은 속일 수 있어도 거래량은 못 속인다

[기사로 풀어보는 경제](4) 한계 다다른 부동산시장과 금융위기의 경고등

가격은 속일 수 있어도 거래량은 속일 수 없다

지난 3월 전국 주택매매 거래건수가 다시 6만 7500여건으로 추락하면서 부동산 시장의 위기감이 증폭되고 있습니다. 경매가 60% 이하 속출과 전국 거래건수 6만 여건 수준으로 줄어든 거래침체 속에 이대로 놔두다간 부동산시장이 붕괴할 거 같고, 그렇다고 DTI(총부채상환비율) 금융규제를 풀자니 폭발하는 가계부채를 더 이상 감당할 수도 없는... 진퇴양난, 이 말이 정확히 들어맞는 상황이 바로 지금의 부동산 시장일 것입니다.

상황이 이러자 실수요자를 위한 거래활성화 대책이니 뭐니 하면서 국토부가 나서 18대 국회가 마지막 임시국회를 열어 부동산시장 부양책을 통과시켜 줄 것을 외치고 있습니다. 언론에서는 민생법안이라 포장하고 있지만 눈가리고 아웅하는 것에 불과하고 누가 보더라도 붕괴수준으로 치닫는 부동산 시장을 빚을 내서라도 부양하기 위한 정책임이 명백합니다. 오늘의 경제기사읽기에서는 최근 위기감이 고조되는 부동산시장의 동향과 금융위기로의 전이에 대해서 분석해 보도록 하겠습니다.



사건1. 경매 매각율 ‘LTV 60%도 깨져...대출원금 회수 경고등, 부동산 침체 금융부실로 전이되나 - 2012.04.15. 서울경제신문

사건2. 담보 부동산 경매서 반토막...채권자 떼인 돈 4년간 5조원, 불황여파 헐값 낙찰 속출 미회수 채권 매년 눈덩이 - 2012.03.20. 세계일보

사건3. 깁값 추락에 쪼그라든 대출한도...‘하우스 푸어’ 파산 속출. 은행 만기연장 안되자 ‘울며 겨자먹기’식 고금리 저축은행 대출로 최악땐 경매로 집날려 - 2012.04.04 매일경제



최근 의미심장한 상황이 벌어지고 있는데 바로 경매 매각가율이 60%를 밑도는 상황이 인천중구에서 처음으로 나타난 것입니다. 대부분의 지역도 70%를 밑돌고 있어서, 만약 이런 추세가 지속된다면 주택가격대비 대출금의 상한선을 결정하는 LTV(주택담보대출비율)의 비율이 법정한계선인 60%를 잠식하는 사태가 일반화되는 일이 벌어질지도 모릅니다. 그러면 LTV 한계선까지 대출금을 받은 주택이 경매 매각과정에서 60% 미만으로 결정될 때, 채권자인 은행이 그 부족분을 손실처리 해야 하는 것이죠. 그래서 지금 각 은행들이 현재 담보로 잡고 있는 주택들의 담보가치를 재측정해서 추가담보를 잡든지 혹은 대출금을 상환하도록 독촉해야만 하는 형국이 벌어지고 있는 것입니다.

경매시장이 아닌 일반적 매매시장에서는 아직 급격한 붕괴의 위험은 보여 지지 않고 있지만, 한국은행 자료에 의하면 올해와 내년 대출만기 및 거치기간이 종료되는 주택들(25.6%)이 대거 몰려 있고 연체율이 다시 급증하고 있는 추세를 볼 때 경매건수가 폭증할 위험은 여전하다는 것입니다. 이는 과거 2006-07년 부동산 투기열풍이 불었던 시기에 대출 받았던 주택들이 3년의 거치기간 후 경제위기를 명분으로 2년 추가연장을 받았으나 더 이상 연장이 되지 않아 과도하게 몰린 이유도 있습니다. 만약 정상적인 거래가 원활히 이뤄진다면야 집을 처분해서라도 대출금을 무리 없이 상환할 수 있겠지만, 문제는 현재 주택거래건수가 금융위기 수준으로 급락할 정도로 찾는 사람이 없다는데 있습니다.

아래 김광수연구소에서 분석한 자료에 의하면 지난 글로벌 금융위기가 폭발한 2008년 하반기 수준으로 거래지수가 폭락한 것을 볼 수 있습니다. 2009년과 2010년 말, 부동산 경기부양책을 추진했던 약발이 6개월 남짓 효과를 보다 재차 하락하는 패턴을 보여주고 있습니다. 그 만큼 이제는 더 이상 쥐어짜낼 수요도 없다는 것이지요. 팔고 싶은 물건은 있어도 살 사람이 없는 상황인 것입니다.

[출처: 김광수 경제연구소]

그래서 할 수 없이 손실을 감수하고서라도 손절매를 해야 하는 상황이지만, 도대체 자신의 적정주택가격을 알 수 없기에 그리고 대출금 이하로 처분하기엔 그동안 자산가치에 기대했던 이익에 미련이 남아 어찌하지 못하는 상황이 계속 발생하는 것이죠. 바로 장부상 가치에 대한 신뢰가 흔들이고 있는 것입니다. 그렇기에 채권자인 은행에서도 기존 대출금에 대한 리스크관리를 더욱 강화할 수밖에 없고 이것이 다시 대출자들의 목을 옥죄는 악순환이 반복되는 되는 것입니다.

주식시장에서 일반적으로 많이들 하는 말중에 “가격을 속일 수 있어도 거래량은 속일 수 없다”라는 말이 있습니다. 부르는 가격을 높여서라도 겉으로 보기에 높은 가격을 유지할 수는 있겠지만, 거래량은 조작할 수 없는 것이라 거래가 미미한 상태에서는 협상과정에서 실거래가격이 확연히 달라질 수 있다는 의미입니다. 현재 주택시장이 바로 그러한 상태에 빠져든 것입니다. 거래량이 급감하다 보니 무엇이 정상적인 가격인지 확인할 수 없다는 것이죠. 보통 급매물로 나온 것들은 정상적인 거래가격으로 인정하지 않는 것이 일반적이지만, 지금의 거래침체 시기에는 경매가격과 같은 급매물들의 거래가격이 바로 그와 유사한 자산들의 실질가치로 사용될 수밖에 없는 것입니다.

부동산시장 부양책의 최종 종착지 DTI, 함부로 건드릴 수 없는 판도라의 상자


상황이 이렇게 돌아가자 정부 주무부처인 국토부를 비롯한 여러 정치권에서 부동산 시장의 붕괴를 막자며 특단의 대책을 요구하고 있습니다. 그동안 발표했던 세제혜택과 같은 것으로 도저히 해결의 기미가 안보이다 보니, 부동산 전문가들을 앞세워 DTI(총부채상환비율) 규제완화를 전격적으로 시행해 급한 불이라도 꺼보자는 선동이 각종 경제일간지에서 난무하고 있습니다. 그러면서도 DTI 규제완화가 불러올 가계부채의 폭발성을 의식한 듯, 그 책임은 국회의 몫으로 돌리고 있는데 참으로 안쓰러운 생각마저 드네요.



사건4. 총선 끝나자마자 강남 3구 투기지역 해제 추진...정부 “19대 국회 구성 전 부동산 대책 발표” - 2012.04.12. 경향신문

사건5. 부동산대책 고민이네...“DTI는 겁나고 국회는 요원하고” “DTI규제완화로 인한 가계부채 감담걱정” 부동산 대책 대부분이 ‘국회 처리’에 달려 - 2012.04.18



이런 상황에서도 다주택자 양도세 중과 폐지, 재건축 초과이익 부담금 중지, 다주택 양도세 완화 등등... 각종 부동산 부자들의 혜택에만 매몰된 대책들이 국회처리 요구목록에 오르고 있습니다. 각종 부자감세라 일컬어지는 이런 부동산 대책들이 거래활성화라는 명분으로 말이죠. 이미 세제 혜택은 이명박 정부 내내 시행되었던 터라 이제 더 이상 기대도 안하는 분위기인 것 같습니다. 하지만 이들이 토해내지 않은 그 많은 세금으로 인해 지방정부들은 재정난에 빠지고 있는데 이런 문제들은 도외시 한 채 여전히도 세제혜택과 금융규제완화를 외치고 있으니 ‘이익의 사유화와 손실의 사회화’라는 문구가 새삼스레 떠오릅니다.

문제는 이들도 두려워하는 DTI 규제완화를 건들일 것이냐 라는 점입니다. 일단 여론 분위기를 떠보기 위해서 인지 몰라도 권도엽 국토부 장관이 인터뷰를 핑계로 몇 마디씩 흘리고 있습니다. ‘전문가들과 시장분위기에 귀를 기울이고 있다’라고 말이죠. 하지만 한국은행은 물론이거니와 다른 정부부처에서도 가계부채의 위험이 이제는 감당할 수 없을 정도로 높아지고 있다며 대출억제 강화를 외치고 있습니다.



사건6. 가계부채 얼마나 심각하길래 한국은행까지 나서나...‘가계빚 눈덩이’ 이젠 2금융권까지 번져 소득절반 빚 갚는데 급급 악순환 - 2012.0323. 매일경제


이미 몇몇 전문가들은 DTI를 완화해도 지금의 침체를 벗어날 수 없다고 주장합니다. DTI가 소득대비 대출금의 상한선을 규제하는 것인데, 실질가계소득이 수년째 정체되어 있고 이미 집을 살만할 여유가 되는 사람들은 지난 부동산 폭등에 다 사뒀기에, 말 그대로 부동산 알부자들 말고는 더 이상 매수자를 찾을 수 없다는 것이죠. 그래서 현재 DTI 규제 완화도 강남과 같은 고가주택을 구매할 수 있는 중상위층 이상의 계층을 겨냥한 것이며 강남 3구 투기지역 해제와 연동되어 효과를 발휘할 뿐, 전반적인 침체를 막을 수 없다고 강조합니다. 최근 재건축 침체와 더불어 폭락하고 있는 강남의 주택시장의 분위기를 반전시키기 위한 심리적인 효과밖에 없을 것이라 분석하고 있습니다. 심지어 DTI를 풀었음에도 불구하고 거래침체가 지속된다면 그땐 부동산 시장이 심리적 공황상태에 빠져 투매현상이 벌어질 수 있다며 역효과를 진단하기도 합니다.

다음 주 4월 26일 임시국회에서 어떤 민생법안들이 처리될지 요즘 뉴스에 자주 오르고 있습니다. 과연 ‘부동산 활성화 대책’이 어떤 내용으로 처리될지 혹은 19대 국회로 미뤄질지 지켜볼 일입니다. 하지만 중요한 것은 그동안 금융위기 이후에 수차례 이어졌던 부동산 활성화 대책이 모두 자산가 계급의 이해에 충실했다는 점을 볼 때, 금융위기를 촉발할 가능성이 있는 DTI완화에 대해서 적극 반대하고, 이제는 부동산 경기부양이 아니라 연착륙을 유도할 수 있는 혹은, 경착륙에 대비한 선제적 조치를 고민할 때라 생각됩니다.

일본의 잃어버린 20년, 미국의 2008년 서브프라임 금융위기가 모두 부동산 버블붕괴가 방아쇠로 작동했다는 점을 다시 상기해야 합니다. 장기적 하락추세에 진입한 한국의 부동산 시장의 자산가치 하락과 부채의 악순환이 가져올 다음 위기에 대해서 그 심각성을 직시할 순간임을 다시 한번 강조 합니다.
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  • 럭키아빠

    부동산 대출 규제완화로 인한 대출 금액 증가로 인한 문제를 보시기전에 별도의 가계신용대출 보유현황도 보실필요가 있습니다. 많은 사람들이 부동산 담보대출 외의 신용대출 부담으로 인해서 소득대비 부채비율이 높아지는것을 감안하더라도, 전체적인 경기 활성화 및 경제 살리는 취지에서라도 부동산 담보 DTI 규제를 완화 하여, 저금리 담보대출로 고금리 신용대출을 상환할수 있게 하는것도 하나의 서민경제 활성화를 위한 방안이라고 볼수 있을듯합니다. 단순한 부동산 경제의 침체만을 보는것보다, 규제로 인해서 가계 신용대출이 증가하고 있는 부분도 분명히 기억해야할것이며, 특별히
    자원없이, 대기업 수출품목외의 특별한 대안이 없는 나라에서 그나마 자기가 가지고 있는 부동산의 상승에 따른 기대효과로 인한 소비심리 상승효과도 봐야할부분인것 같습니다. 정말로 부동산 규제로 투기 부분도 보아야 하겠지만, 그 규제로 인한 고금리 신용대출증가 부분도 서민들 피부로 와닿는 현실이라는걸 인지해 주셨으면 좋겠습니다.

  • 신서정연

    훌륭한 분석 기사입니다

  • 이명준

    이렇게 댓글을 달아주셔서 감사합니다.^^ 더욱 열심히 해야겠다는 생각이 드는군요. 럭키아빠님께서 지적하시 부분에 대해서 고금리 신용대출에 고생하는 분들의 처지도 이해못하는 바는 아닙다다. 그런데 이제는 더이상 빚을 빚으로 막는 방책으로는 해결이 안되는 상황까지 몰린 상황리라 봅니다. 더구나 고금리 신용대출로 고생하는 분들이 대부분 전월세로 사시는 중하층 이하의 저소득층 분들이 많은데 이분들이 주택담보대출을 받는다는 것은 애초부터 불가능하겠죠.

    그리고 하우스푸어의 대부분은 신용대출로 인한 고통도 있겠으나 주되게는 주택담보대출의 거치기간이 끝나 원리금을 동시에 갚아야 하는 상황이기에 매우 힘겨운 상황인 것입니다. 이들에게 DTI를 완화하여 다시 빚을 내게 하여 고금리 신용대출의 고통을 줄일 수 있다는 논지의 주장은 실제 은행이 그렇게 해주지 않기 때문에 가능성이 없습니다. 현재 은행들은 부실대출의 위험때문에 이런 하우스푸어들에게 더이상 대출해주지 않습니다. 기존 채권도 회수하려고 난리데 말이죠.

    그리고 부동산 상승에 따른 기대효과 즉 wealth effect 는 말그대로 호황기에 성립하는 현상입니다. 지금과 같은 불황기에는 그런 기대효과는 불가능합니다. 부동산의 자산디플레가 수년째 계속되기 때문입니다. 물가상승을 고려하여 매년 3-4%씩 상승해야 속된말도 '똔똔'이 되는 건데, 상승은 커녕 전반적으로 2-30% 가량 하락했기 때문입니다. 만약 채권자인 은행이 이자 받지 않겠다고 선언한다면야 가능하겠지만, 그러면 이미 자본주의가 아니겠죠.

    엊그제 한국은행에서 발표한 '금융안정보고서'의 내용에 대해서 우리는 정말 주의깊게 살펴봐야 하리라 생각합니다. 이들이 경고수준이 아주 다급한 것을 볼 때, 뭔가 심상치 않음이 느껴지는건 저만의 우려일까요? 어제, 오늘 저축은행들이 이 보고서의 내용에 대해 난리를 치며 반박하는 걸 보면 뭔가 지배계급내에서 위기의식이 공론화되고 있다는 생각이 강하게 듭니다.

  • 이재민

    기사 잘 봤습니다. 말씀하신 바와 같이 부동산 규제 완화책으로 이른바 하우스푸어을 구제하는 방법은 호미로 막을걸 가래로 막는 결과를 초래할 뿐이라 여겨집니다. 부채를 줄일 수 있는 근본적인 방안은 두가지 뿐이라 여겨집니다. 자신의 소득을 높이거나 지출을 줄이는 것입니다. 이런 구조가 뒷받침 되지 않고 단지 시간을 벌게 만들어 주는 정책은 부채를 안고있는 채무자들에게 하등의 도움이 되지 않을 것입니다. 지금 주택가격은 하락하는 것이 아니라 사람들의 소득에 맞는 정상가격으로 안정화 되는 과정이라 여겨집니다.

  • 이명준

    이재민님이 말씀하신 정상가격으로 안정화 되는 과정이라는 것에 공감이 갑니다. 항상 모든 재화의 가격이 오르는 현상만 수십년동안 관찰하다 보니, 내려가는 것에 대해서 뭔가 공멸적 상황으로만 바라보는 주류언론들의 시각이 문제라 보여집니다. 정작 중요한 문제는 가격하락이 아니라 금융위기로의 전이인데 말이죠. 사실 가격이 하락해도 있는 사람들이 손해보는 것이기에 사회적으로 별 문제될 거 없습니다. 문제는 빚으로 쌓아올린 거품이 무너지고 있다는 것이 문제인 거죠. 일본과 미국의 거품붕괴 과정을 보아도 충분한 디레버리징의 기간이 없이는 해결되지 않습니다. 결국 시간이 약인데, 정부가 할 일은 그 고통스런 기간을 대비할 수 있는 사전조치입니다. 그런데 이리 허송세월을 보내고 있으니 답답할 따름입니다.

  • 들국화

    남편이 경매를 시작하겠다고 빠져있는 상황이라 이런저런 기사를 읽다가 말씀하신기사를 보게 되었고 이부분에 대한 내용중에서 큰 의심않고 학원에서의 대출이야기만 귀기울이는 남편에게 더 중요하게 들려줄 이야기는 없으신지요

  • 이명준

    들국화님/ 제가 경매를 통해 어떤 재테크를 해본적도 없거니와 그런 방식의 자산증식에 대해 부정적 인식을 갖고 있어서 남편분에게 확실한 조언을 해줄 수 있는 상황은 아닙니다. 하지만 현재 부동산 시장의 상황을 판단하건데, 여러 전문가들이 말하듯이 우리나라도 일본과 같은 부동산 시장의 장기하락추세가 진행되고 있다고 보여집니다. 주식시장처럼 단타매매를 통해 수익을 올리는 방법이 통할리 없습니다. 설령 수익률이 난다고 해도 생각만큼 그리 크지 않다고 볼때, 매우 큰 리스크를 안고 경매에 뛰어드는 것은 위험하리라 생각합니다. 더군다나 빚을 지면서 경매를 하게되면 예상치 못한 상황이 발생했을때, 빚상환에 밀려 매물을 급히 처분해야 하는 악순환에 빠질 우려가 있기에 더욱 위험합니다. 시중에 경매로 성공한 사람들의 이야기들이 책으로 출판된 경우들을 볼 수 있습니다만 그것도 지난 2000년대 이야기이고 최근에는 그런 사람들 찾아보기 힘듭니다. 지금과 같은 장기 불황에는 손에 있는 걸 지키는 것이 재테크의 일순위라고 생각합니다.

  • 봉82

    이명준님의 글 잘 보았습니다. 결국, 현재의 부동산시장은 2008년을 정점으로, 버블이 꺾인 초기 상태에 불과하다고 봅니다. 20세기 초중반 큰 전쟁을 겪으며 생산된 베이비붐어 세대들이 이끈 경제버블의 결과라고 봅니다.
    정부의 강남특정지역 부동산 활성화정책은 방향을 정반대로 잡은 것이라고 봅니다. 인구감소에 따른 여파는 분명 수도권과 대도시의 부동산 경기에 타격을 먼저 주겠지만, 인위적으로 버블을 다시 재생산 할려는 것은 틀린 것이라고 봅니다. 차라리, 아직까지 인구수요가 있는 은퇴연령대의 수요자들의 탈도시화에 따른 U-turn 현상과 외각지역을 거치는 J-Turn현상을 예측하고, 대도시 주변을 시작으로 전국적인 비도시권의 부동산 정책을 내놔야한다고 봅니다. 강남에서부터 문제의 실마리를 찾을려는 정부의 정책은 이해가 안 갑니다. 자신들의 이해관계에 따른 정책이 아닌가 의심되는 이유도 여기에 있습니다.
    가격은 속여도 거래량은 속일 수 없다고 말씀하셨듯이, 경제는 여러 현상이 혼합된 유기체적인 측면에서 봐야합니다. 이 유기체의 본질은 바꿀 수 없어도, 그 유기체가 지향하는 곳을 예측하고, 올바른 정책을 세워나가야하는 것이 정부의 역할인데, 현 정부와 국회의 법안 처리내용을 보면 많은 생각을 하게됩니다

  • 이명준

    봉82님/ 옳으신 말씀입니다. 정책역량을 가장 효과적으로 배치해야 문제를 풀수 있는데, 엉뚱한데 쏟고 있으니 말이죠. 취득세감면이니 DTI완화니 투기지역해제니 뭐니 해서 투기수요를 인위적으로 늘리려고 하지만, 미래에 자산가치가 오를 것이라 생각하지 않는 이상 정부가 바라는 그런 부양효과는 없습니다. 하우스푸어 돌려막기에 불과합니다.

    차라리 세금감면같은 것 하지 말고, 그 돈으로 현재 삶의 위기에 처해있는 하우스푸어들이 고통을 좀 덜어내는데 활용하면 어떨까 생각이 드는군요. 감당하기 힘든 채무고통을 수년째 안고 살아가는 그리고 앞으로도 해결방법이 안보이는 이분들이 다시 일어설 수 있도록 말이죠. 최소한 불합리한 대출계약에 근거한 과도한 연체이자는 좀 완화하도록 조치를 취해야 하지 않을까요? 더나아가 미국과 같이 장기대출로 전환시켜주는 정책을 취해 빚으로 인한 삶의 파탄은 막아야 한다고 봅니다. 이분들 빚을 마냥 탕감해주자는 것도 아닌데 이런 방법을 찾지는 않고, 기존 하우스푸어의 빚을 신규 하우스푸어의 빚으로 대체하는 방법만 생각하고 있으니 참 답답합니다.